Dal 2026, chi affitta casa per brevi periodi (anche tramite piattaforme come Airbnb o Booking.com) deve fare molta più attenzione a quanti immobili mette in locazione breve nello stesso anno: la soglia “di sicurezza” per restare privati è più bassa rispetto al passato.

L’obiettivo di questo articolo è semplice: farti capire in 3 minuti se puoi restare in cedolare secca o se rischi di essere considerato impresa (con obbligo di Partita IVA).

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1) Cos’è una “locazione breve” (in parole semplici)

Per locazione breve si intende un contratto di affitto ad uso abitativo, di durata massima 30 giorni, stipulato da una persona fisica fuori dall’attività d’impresa.

✅ In genere non è obbligatoria la registrazione del contratto e possono esserci servizi accessori “leggeri” come:

• pulizia locali

• biancheria

• utenze

• Wi-Fi

• aria condizionata

❌ Attenzione: se oltre all’alloggio offri servizi “da hotel” (es. colazione/pasti, auto a noleggio, guide turistiche), la cedolare secca non si applica.

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2) La novità 2026: la soglia scende a 2 immobili

La novità più importante richiamata nel documento è questa:

• 1 o 2 immobili in affitto breve → puoi continuare a operare come privato e (se conviene) scegliere la cedolare secca

• dal 3° immobile in poi → scatta la presunzione di attività d’impresa (quindi Partita IVA)

Nota importante (che evita tanti equivoci)

La presunzione non scatta se:

• concedi in locazione breve 2 appartamenti, e

• gli altri 2 li affitti con contratti ordinari o a canone concordato.

E ancora: se affitti più stanze nello stesso immobile (con contratti diversi), non conta come “più immobili”: la norma ragiona per unità immobiliari, non per stanze o numero di contratti.

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3) Cedolare secca sugli affitti brevi: 21% e 26% (come funziona)

Dal 2026, per chi resta entro 2 immobili in locazione breve:

• 21% sul compenso relativo al primo immobile

• 26% sul compenso relativo al secondo immobile

Esempio pratico (simile a quello del documento)

Mario affitta nel 2026 due appartamenti:

• Appartamento A: 10.000 €

• Appartamento B: 20.000 €

Cedolare secca:

• A → 10.000 × 21% = 2.100 €

• B → 20.000 × 26% = 5.200 €
  Totale imposta: 7.300 €

👉 Effetto pratico: questi redditi non entrano nell’IRPEF ordinaria e non serve aprire Partita IVA (se resti nei 2 immobili e non offri servizi “da hotel”).

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4) Quando scatta la Partita IVA (anche “solo per un giorno”)

Il documento è molto chiaro: anche un solo giorno di superamento della soglia dei due immobili in affitto breve comporta la presunzione di impresa.

In pratica significa:

• apertura Partita IVA come locatore professionale

• IVA da gestire (nel documento è richiamata anche l’aliquota 10% o altre a seconda dei servizi accessori)

• contabilità e liquidazioni IVA periodiche

• dichiarazione IVA annuale

Esempio: chi affitta 3 appartamenti nel 2026 è considerato attività d’impresa per l’anno e deve aprire Partita IVA.

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5) CIN obbligatorio: non è un dettaglio

Per immobili destinati a locazione turistica e locazione breve (richiamo al DL 50/2017), è necessario dotarsi di Codice Identificativo Nazionale (CIN) e:

• esporlo all’esterno dello stabile

• indicarlo in ogni annuncio, ovunque pubblicato/comunicato

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6) Piattaforme (Airbnb/Booking ecc.): controlla ritenute e documenti

Se incassi tramite piattaforme, nel documento è inserita una check operativa:

• verificare se la piattaforma trattiene il pagamento

• controllare la corretta gestione della ritenuta del 21% (se prevista)

• confrontare i dati ricevuti (CU/fatture) con quanto dichiarato

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Checklist “zero panico” (copiabile)

A) Capire subito in quale caso sei

• Sono persona fisica

• Non opero tramite società

• Non ho già Partita IVA per attività ricettive/simili

• Nel 2026 affitto in locazione breve: 1 / 2 / 3 o più immobili

B) Se sei a 1–2 immobili (cedolare secca)

• Valutare convenienza tra cedolare secca e IRPEF ordinaria

• Decidere quale immobile resta al 21% e quale va al 26%

• Verificare che i servizi siano solo “accessori” (no colazione/pasti, no servizi tipici d’hotel)

C) Se sei a 3 immobili (impresa)

• Aprire Partita IVA (nel documento: codice ATECO “Locazione turistica”)

• Valutare regime agevolato (es. forfettario, se applicabile)

• Iscrizione Camera di Commercio e gestione INPS competente

• Organizzare IVA e contabilità

• Verificare eventuale SCIA/permessi comunali (se richiesti)

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Come ti aiutiamo noi

Con Studio La Francesca e D & D Accounting Soc. Coop. possiamo:

• verificare quanti immobili stai effettivamente dando in locazione breve nel 2026,

• controllare se i servizi offerti ti fanno uscire dalla cedolare secca,

• impostare correttamente CIN, annunci e gestione documentale,

• valutare se conviene cedolare secca vs IRPEF ordinaria, oppure l’eventuale passaggio a Partita IVA.

 

Francesco Paolo La Francesca – Consulente Tributario Qualificato ATI e Certificato UNI 11511

 Scarica la circolare completa da qui  infostudiolf fisco – 31.01.2026