Dal 2026 cambiano le regole degli affitti brevi: la presunzione di attività d’impresa scatta già dalla terza unità immobiliare destinata a locazione breve nel periodo d’imposta. La conseguenza pratica è importante: per molti proprietari “non professionali” potrebbe diventare necessario aprire la Partita IVA e gestire una serie di adempimenti fiscali e amministrativi tipici di un’attività ricettiva.

Perché la novità fa rumore: niente “periodo cuscinetto”

Uno degli aspetti più delicati è che, secondo le analisi riportate, manca un vero regime transitorio: chi al 31 dicembre 2025 aveva già 3 o 4 immobili in affitto breve rischia di trovarsi immediatamente oltre soglia dal 1° gennaio 2026, con l’urgenza di regolarizzare la posizione.

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Cosa valeva “prima” e cosa cambia dal 2026

Il punto di partenza: cos’è la locazione breve

Il riferimento base resta l’art. 4 del D.L. 50/2017: sulle locazioni brevi, in alternativa all’IRPEF ordinaria, si può optare per la cedolare secca (regole e opzione in dichiarazione).

Cedolare secca: 21% e 26% (ma con regole più selettive)

Nel quadro descritto:

• l’aliquota “maggiorata” della cedolare secca sugli affitti brevi è 26%;

• per una sola unità immobiliare, scelta dal contribuente in dichiarazione, l’aliquota può essere 21%.

Dal 2026 la manovra rende il regime più selettivo e, soprattutto, abbassa la soglia oltre la quale si entra nel perimetro “impresa”.

Presunzione di impresa: dal 2026 basta il terzo immobile

Fino al 2025, la presunzione di imprenditorialità era collegata al superamento di una soglia più alta; dal 2026, invece, il nuovo impianto porta la regola a:

• fino a 2 immobili: gestione “privata” (in linea generale);

• dal 3° immobile: l’attività di locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale.

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Se scatta l’“impresa”: cosa devi fare (in parole semplici)

Quando la locazione breve viene ricondotta al regime d’impresa, cambiano tre cose: amministrazione, tasse/IVA, contributi.

1) Adempimenti amministrativi: attenzione a SCIA e SUAP

Se l’attività è imprenditoriale, entra in gioco l’obbligo di SCIA presso lo SUAP del Comune (regole richiamate dall’art. 13-ter D.L. 145/2023).

➡️ Questo punto è spesso sottovalutato, ma è quello che può creare problemi “subito”, anche prima delle imposte.

2) Scelta del regime fiscale: forfettario o ordinario

Secondo l’analisi riportata, una volta “impresa” si apre la scelta del regime:

• Regime forfettario (se si hanno i requisiti): i proventi non sono soggetti a IVA e il reddito imponibile si determina applicando un coefficiente di redditività del 40% ai compensi.

• Regime ordinario (IRPEF): reddito analitico con deduzione dei costi; in più, i proventi possono essere assoggettati a IVA (indicata al 10%) nel quadro descritto.

Nota pratica: la convenienza non è uguale per tutti. Dipende da costi reali, ricavi, eventuali lavori, interessi passivi, servizi offerti e situazione personale.

3) Previdenza: possibile INPS Commercianti

Come per altre attività imprenditoriali, può scattare l’obbligo di iscrizione INPS (Gestione IVS Commercianti), con un impatto che — tra imposte e contributi — può diventare pesante.

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I rischi se si “rimanda”: sanzioni fiscali e amministrative

Con l’ingresso nel perimetro impresa, eventuali ritardi possono avere conseguenze:

• lato IVA: possibili contestazioni per omessa documentazione/registrazione, con sanzioni richiamate dall’art. 6 D.Lgs. 471/1997 (70% dell’imposta sull’imponibile non correttamente documentato/registrato; oppure 5% dei corrispettivi in caso di forfettario).

• lato SCIA: esercizio abusivo con sanzione pecuniaria da 2.000 a 10.000 euro (art. 145, comma 9, D.L. 145/2023).

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Mini-checklist: cosa fare se hai 3 (o più) immobili in affitto breve

Se ti riconosci in questa situazione, questi sono i passi più urgenti:

1. Conta le unità effettivamente destinate a locazioni “brevi” nel periodo d’imposta. (Dal 2026 la soglia critica è 3.)

2. Valuta subito il percorso amministrativo (SCIA/SUAP) se rientri nella presunzione di impresa.

3. Verifica se hai i requisiti per il forfettario oppure se conviene l’ordinario (qui contano tanto i numeri reali).

4. Metti in conto la parte previdenziale INPS (spesso è la voce che sorprende di più).

 

Francesco Paolo La Francesca – Consulente Tributario Qualificato ATI e Certificato UNI 11511