Cosa cambia nel 2026 per i proprietari che affittano case

per brevi periodi

Con la Legge di Bilancio 2026 arriva una novità importante per chi affitta case in modalità “breve durata” (ossia fino a 30 giorni): dal terzo immobile in su, l’attività sarà considerata imprenditoriale, con conseguente obbligo di partita IVA, iscrizione in Camera di Commercio e INPS.

Una svolta che riguarda solo una piccola fetta del mercato, come confermano le associazioni di categoria. Secondo AIGAB, infatti, la maggior parte dei proprietari affitta uno o due immobili e resterà fuori da questo nuovo inquadramento.

Come funziona oggi e cosa cambia

Fino al 2025, il regime fiscale degli affitti brevi prevede:

• 21% di cedolare secca sul primo immobile;

• 26% dal secondo in poi;

• Obbligo di partita IVA dal quinto immobile in su.

Con la nuova norma, invece, dal 2026:

• Resta invariata la cedolare secca al 21% per il primo immobile;

• Si applica il 26% al secondo;

• Dal terzo immobile scatta l’obbligo di aprire la partita IVA, perché l’attività diventa a tutti gli effetti imprenditoriale.

Cosa significa “attività imprenditoriale”?

Secondo l’art. 2082 del Codice Civile, un’attività si considera imprenditoriale quando viene esercitata in modo abituale, professionale e organizzato. Chi affitta tre o più immobili in modo continuativo rientra quindi in questa definizione e dovrà adeguarsi con:

• Apertura partita IVA;

• Obblighi contabili e fiscali;

• Contributi INPS (gestione commercianti);

• Iscrizione in Camera di Commercio.

Cosa cambia per i piccoli proprietari?

La nuova norma non colpisce i proprietari che affittano solo uno o due immobili: questi potranno continuare a utilizzare la cedolare secca (21% o 26%) senza dover aprire una partita IVA.

Le critiche di Confedilizia

Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia, ha criticato l’inasprimento della norma, definendolo un attacco ai piccoli risparmiatori e alle famiglie che integrano il reddito con gli affitti turistici.

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🔎 In sintesi:
Se affitti tre o più appartamenti per brevi periodi, dal 2026 dovrai trasformarti in imprenditore. È il momento di pianificare, farsi affiancare da un consulente esperto e adeguarsi in tempo alle nuove regole.

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